+ ¿Tiene sentido la vivienda protegida si supera el precio de la libre? Una radiografía del mercado en 2025
La vivienda protegida en España ha alcanzado en 2025 un máximo histórico: el precio medio del metro cuadrado ha superado por primera vez los 1.170 euros, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Lo que históricamente se ha concebido como una solución de acceso a la vivienda para colectivos vulnerables o con rentas medias, hoy plantea una paradoja alarmante: en 11 provincias españolas, la vivienda protegida es más cara que la libre.
Desajustes de precios: cuando la protección se desvirtúa
Las cifras hablan por sí solas. En Jaén, el metro cuadrado de vivienda protegida alcanza los 1.123,5 €, mientras que la vivienda libre se sitúa en apenas 825,8 €, con una diferencia desfavorable de casi 298 € por metro cuadrado. En Ciudad Real, la brecha es de 265,7 €, con precios similares en Cuenca, Teruel, Zamora, León y Ávila, donde la tasación pública supera a la privada.
El caso de Ourense es igualmente significativo: 1.008,2 €/m² en vivienda protegida frente a 967,3 €/m² en la libre. Esta situación se reproduce en provincias donde la oferta de vivienda libre es más envejecida o está devaluada, lo que empuja a que el valor máximo administrativo de la VPO, actualizado por módulos, quede por encima del mercado real.
Madrid y Cataluña lideran el precio en VPO
Las provincias con las VPO más caras no sorprenden: Madrid (1.431,4 €/m²), seguida de Barcelona (1.226 €), Girona, Tarragona y Lleida todas por encima de los 1.200 €/m². A estos datos se suman Málaga, Cádiz y Sevilla, donde la presión del mercado eleva también los precios de referencia de la VPO.
En el extremo opuesto, Cáceres (735,2 €) y Badajoz (743,9 €) siguen presentando los niveles más asequibles, junto a Zamora y Ceuta/Melilla.
¿Modelo desfasado o falta de actualización del sistema?
El desfase entre el precio de mercado y el valor asignado a la VPO evidencia un problema estructural: los módulos de precios se actualizan sin reflejar fielmente la evolución real del mercado residencial, y en algunos casos, los procedimientos administrativos van desincronizados con la realidad socioeconómica de cada territorio.
A esto se suma la evolución dispar de las provincias: mientras algunas experimentan caída de precios en la vivienda libre por despoblación o falta de demanda, los precios de la VPO permanecen estáticos o incluso crecen por revisión normativa. El resultado es una pérdida de coherencia en el objetivo social del modelo, que pretende ofrecer vivienda a precio asequible.
Conclusión: una política a revisar
La inversión en vivienda pública sigue siendo necesaria, pero el sistema actual necesita revisar su arquitectura de precios, incorporar criterios de mercado por zonas y asegurar que la finalidad social de la VPO —facilitar el acceso a vivienda digna a precios razonables— no se vea comprometida por automatismos normativos.
Si la vivienda “protegida” es más cara que la libre, cabe preguntarse: ¿a quién protege?
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